وقد وضع الفقهاء معياراً مرناً للعذر المسوغ لبطلان الإجارة ولثبوت الحق لأحد الطرفين في فسخها ، فقالوا ان كل عذر لا يمكن معه استيفاء المنفعة أو العمل المعقود عليه ، اما لموت أحد العاقدين ، أو لتلف المحل ، أو لتعذر استغلال منفعته ، هذا العذر يزلزل العقد ويفسح للمتعاقدين أو لأحدهما المجال للتحلل من سيطرته وسلطانه .
ويبدو من فقه المذاهب الأربعة أنهم متفقون على أن بعض الأعذار توجب بطلان الإجارة وبعضها الآخر وان لم يوجب البطلان إلا أنه يجعل للطرف الآخر المتضرر الحق في فسخ العقد فيما لو أراد التخلص منه ، وقد حصر الأستاذ علي الخفيف أسباب انفساخ الإجارة بالأمور الخمسة التالية :
الأول : وفاة المستأجر ، لأن الإجارة التزام بينه وبين المؤجر ولا موجب لإلزام ورثته بما لم يلتزموا به .
الثاني : وفاة المؤجر ، لأن العين تنتقل بوفاته إلى ورثته ، وعقد الإجارة يتجدد بتجدد المنفعة بمعنى انه ينحل إلى عقود متعددة ، وما يتجدد من المنافع ينتقل إلى الوارث تبعاً للعين ، فلا يكون عقد المورث نافذاً عليهم .
الثالث : هلاك العين المستأجرة ، كما لو استأجر إنسان دابة معينة لينقل عليها متاعه أو ليسافر عليها ، فإذا هلكت الدابة ينفسخ العقد لانعدام محله .
الرابع : ما لو غصب العين المستأجرة غاصب ، ولم يتمكن المستأجر من إرجاعها ، ورجح بعض الأحناف في هذه الحالة بقاء العقد وسقوط الأجرة عن المستأجر ما دامت العين في حيازة الغاصب ، ويثبت له الحق في فسخ العقد فيما لو أراد التخلص منه .
الخامس : لو حدث عذر يمنع المستأجر من استيفاء المنفعة ، أو يمنع المؤجر

349